Immobilie
Wohn- oder Gewerbeimmobilien decken Grundbedürfnisse und haben deshalb immer eine Zukunft, selbst wenn man sie auf das Grundstück reduziert, auf dem sie stehen.
Die Anschaffungskosten einer Immobilie lassen sich steuermindernd absetzen, während Veräußerungsgewinne nach Ablauf von 10 Jahren Besitzzeit grundsätzlich steuerfrei bleiben. Dieser einzigartige Vorteil muss von der Beratung gezielt genutzt werden.
Statt der üblichen Bruchteilgemeinschaft (Miteigentum zu ½) favorisieren wir die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Immobilieneigentümerin. Neben erheblichen Kostenvorteilen bei der Übertragung (Notarkosten, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer), lassen sich die Beteiligungsverhältnisse deutlich flexibler gestalten.
Hier ist neben der Ausnutzung der 10-Jahres Frist für Privatimmobilien und der grundsätzlich fristlosen steuerfreien Übertragung auch nur teilweise selbstgenutzter Immobilien, die steuerfreie Übertragung von Betriebsimmobilien gemeint. Die Beratungsinstrumente reichen von steuerfreier Einbringung bis zur Nutzung der für Immobilien noch verbliebenen § 6 b EStG Rücklage.
Stellt man die Immobilie in den Generationenverband, erkennt man schnell, dass sie Vehikel nicht nur der eigenen Altersvorsorge, sondern auch der Altersvorsorge der Kinder sein kann.
Das Kind wird mit Vollendung der Geburt nicht nur steuerpflichtig, ihm steht auch ein steuerlicher Grundfreibetrag zu. Dieser sollte für den Vermögensaufbau der Familie und zur Finanzierung der Ausbildung von Anfang an genutzt werden.
Diese Erfindung der Finanzverhaltung ist uns schon wiederholt begegnet. Im anspruchsvollen Regelwerk (Grundstücksparzellierung, Gesellschafts- und Miteigentumsanteile, Fristberechnung) geht es – wie immer – um Erkennen, Vermeiden und Verlustnutzung.
Mit der Eigennutzung wird eine Ertragsprognose erforderlich. Sämtliche Einflussgrößen aus den Anschaffungskosten, der Finanzierung, lfd. Bewirtschaftung und Instandhaltung sollten erarbeitet und Mandant und Berater bekannt sein.
Wir wissen nicht, ob Guido Westerwelle bei der Hotelsteuer auch an die vielen kleinen Ferienimmobilien gedacht hat. Beachtet man die Regeln bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten und bei der Umsatzsteueroption, sind messbare Steuervorteile erreichbar.
Die Umsatzsteueroption bei der Veräußerung und Vermietung von Immobilien darf man als Beratungsschwerpunkt schon deshalb bezeichnen, weil es auf die Verhältnisse beim Veräußerer, beim Erwerber und möglicherweise bei dem Dritten ankommt, der die Immobilie nutzt. Stichworte sind: Vorsteuerberichtigung beim Veräußerer, Unternehmensverkauf Geschäftsveräußerung im Ganzen, Wechselwirkung mit der Grunderwerbsteuer, tatsächlich Nutzung zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze.
Neben Fragen der Bemessungsgrundlage (mitverkauftes Zubehör, Maklergebühr) und richtiger Nutzung der Steuerbefreiungen (zulässige Kettenschenkungen), geht es hier um die Übertragung von Grundstücken von Gesellschaftern auf Gesellschaften und umgekehrt, die Übertragung von Anteilen grundstücksbesitzender Gesellschaften sowie Umwandlungsfälle.